subasta-judicial

Para aquellos que desconozcan el sistema de las subastas judiciales, baste decir que consisten en la realización de bienes embargados o hipotecados en el seno de un proceso judicial, con el fin de satisfacer la deuda que reclaman uno o varios acreedores.

La realización de estos bienes se lleva a cabo a través del procedimiento de la subasta judicial, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los articulos 643 a 675.

Ahora bien, el coste de participación y adjudicación de un bien determinado no se limita al pago final de lo pujado en la subasta, sino que también incluye otras cantidades, unas siempre presentes, y otras cuya aparición es más casuística.

Con carácter previo a la participación, es muy importante la consulta del expediente del bien a subastar, prestando especial atención a la certificación de cargas, documento que nos indica si el adquirente habrá de asumir o no el pago de embargos, hipotecas u otras cargas que pesen sobre el bien, recogido en el articulo 656 LEC. A este respecto, el postor deberá asumir las cargas o gravámenes que aparezcan en la certificación del Registro de la Propiedad y que sean anteriores al crédito del actor que da lugar a la subasta y que sigan subsistentes.

Aunque técnicamente no es un gasto, es interesante destacar que, como requisito para participar en la subasta, se exige a los interesados haber hecho un ingreso, en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado, por valor del 5% del valor de tasación de los bienes, o en su defecto, aval bancario por el mismo importe (articulo 647.1.3º LEC).  Reitero que esto no es computable como gasto porque, en caso de resultar el depositante como adjudicatario del bien, del importe a pagar se deduce la cantidad ya depositada; y en caso de no resultar adjudicatario, el Secretario Judicial efectuara la devolución de todas las cantidades depositadas.

Una vez adjudicado el bien, podemos encontrar una serie de gastos e impuestos cuyo pago es preceptivo:

– En primer lugar, es necesario el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varia en función de la Comunidad Autónomas, y que en Andalucía se fija, en el 8% para bienes inmuebles (como tipo mínimo) y 4% para bienes muebles y semovientes; se recogen también diversas especialidades para cuyo conocimiento remitimos a la correspondiente normativa.

  – En el caso de bienes inmuebles, el adquirente deberá hacer frente a las deudas de gastos de comunidad que tuviera el anterior propietario, así como lo adeudado en concepto del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a la ultima anualidad vencida y la corriente.

– Asimismo, deberá hacer frente a los costes que correspondan por la inscripción y la cancelación de cargas en el Registro de la Propiedad.

– Por ultimo, en lo que se refiere a plusvalías, la regla general, establecida en el articulo 106.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, es que el sujeto pasivo de este impuesto sea la persona, física o jurídica, que transmite el bien, con lo cual el adquirente no tendría gastos por este concepto; en el caso de viviendas habituales, quedan exentas por el articulo 105 del mencionado Real Decreto