Los responsables en materia de edificación serán las personas, que la Ley denomina Agentes de la Edificación. La Ley de 5 de noviembre, en su capítulo III, que se denomina Agentes de la Edificación, da un concepto de agentes de la edificación, los enumera y define a cada uno de ellos, estableciendo al propio tiempo sus respectivas obligaciones.
“Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación”. Sus obligaciones son las determinadas por la Ley de 5 de noviembre de la Ordenación de la Edificación, las demás disposiciones que sean aplicables y las derivadas del contrato que origina su intervención.
Los Agentes de la Edificación, según la nueva ley, son 1) el promotor, 2) el proyectista, 3) el Constructor; 4) el Director de obra; 5) el Director de la ejecución de la obra; 6) las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación; 7) los suministradores de productos. En cuanto a los propietarios y los usuarios, pese a que la Ley los regula en el mismo capítulo III, lo cierto es que no pueden conceptuarse como Agentes de la edificación, ya su intervención es posterior a la construcción del edificio y además las obligaciones que les impone producen efectos después de que se les haya transmitido materialmente el bien inmueble.
A) Concepto de promotor
Se considera promotor a “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.
La Ley extiende la figura del promotor también a otras personas físicas o jurídicas, que no teniendo dicha denominación, se dedican a la promoción de viviendas, estableciendo el artículo 17-4, al tratar de la responsabilidad del promotor, que su “responsabilidad se extenderá las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas”.
Hoy en día es perfectamente conocido que la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del C.C. es también exigible al Promotor, sin embargo su exigencia ha sido una labor efectuada por la Jurisprudencia, la que ha declarado que “la figura del promotor es equiparable a la del contratista a los efectos de incluirlo en la responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil, y ello porque, principalmente, el que se beneficia de la obra realizada es el mencionado promotor, cuya figura lleva insita la responsabilidad por los menos, si no es, con respecto a los contratistas y distintos técnicos que intervienen en una obra”

Con la finalidad de proteger a los adquirentes de viviendas o de edificios, la ley regulada detalladamente las obligaciones del promotor.